CÁCH TÍNH THUẾ CHO THUÊ NHÀ – NGƯỜI CHO THUÊ PHẢI NẮM, ĐỪNG ĐỂ NỘP SAI

TỪ 01/01/2026 CÁCH TÍNH THUẾ CHO THUÊ NHÀ – NGƯỜI CHO THUÊ PHẢI NẮM, ĐỪNG ĐỂ NỘP SAI

Thời gian gần đây, tôi nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến việc thuê nhà, thuê xưởng, thuê kho, thuê ô tô của cá nhân.

Trước đây, không ít doanh nghiệp làm khá “thoáng”: ký hợp đồng – chuyển tiền – xin hóa đơn lẻ là xong.

Tuy nhiên, từ 01/01/2026, với Luật Quản lý thuế mới và cách tính thuế cho thuê tài sản đã được chuẩn hóa, nếu không làm đúng ngay từ đầu thì chi phí thuê rất dễ bị loại khi quyết toán thuế TNDN.

Tôi chia sẻ lại để anh/chị hiểu đúng cách cơ quan thuế nhìn nhận nghiệp vụ này, đồng thời biết kế toán cần chuẩn bị những gì.

Thuế cho thuê tài sản từ 01/01/2026 được tính như thế nào?

Cá nhân cho thuê tài sản (nhà, xưởng, kho, xe…) chỉ cần nhớ một nguyên tắc cốt lõi:

Tổng doanh thu cho thuê trong năm ≤ 500 triệu đồng

Không phải nộp thuế GTGT

Không phải nộp thuế TNCN

Lệ phí môn bài đã bãi bỏ từ 01/01/2026

Tổng doanh thu > 500 triệu đồng/năm → Phần vượt phải chịu thuế:

Thuế GTGT: 5% trên toàn bộ doanh thu

Lưu ý: Doanh thu ≤ 500 triệu thì KHÔNG kê khai, không tính thuế GTGT

Thuế TNCN: 5% chỉ tính trên phần vượt 500 triệu

Vì vậy, khi ký hợp đồng thuê, doanh nghiệp không thể bỏ qua yếu tố thuế, bởi nếu cá nhân không kê khai – không nộp thuế, chi phí thuê rất dễ bị xem là không chắc chắn, không hợp lệ.

Ví dụ thực tế

Cá nhân cho thuê 2 căn nhà, tổng doanh thu năm: 900 triệu đồng

Thuế TNCN: (900 − 500) × 5% = 20 triệu

Thuế GTGT: 900 × 5% = 45 triệu

Tổng thuế phải nộp trong năm: 65 triệu đồng

Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân – hồ sơ tối thiểu phải có

Hợp đồng thuê tài sản (ghi rõ giá thuê, thời hạn, trách nhiệm thuế)

Hồ sơ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê

CCCD của cá nhân cho thuê

Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với mỗi lần thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên

Đăng ký tài sản cho thuê & kê khai thuế – KHÔNG còn là lựa chọn

Cá nhân phải đăng ký tài sản cho thuê, kể cả khi doanh thu chưa đến mức nộp thuế

Chỉ khi đã đăng ký thì mới thực hiện kê khai và nộp thuế (nếu phát sinh)

Khi soạn hợp đồng, kế toán bắt buộc phải ghi rõ: ai là người chịu thuế?

Trường hợp 1: Cá nhân tự kê khai – tự nộp thuế

Doanh nghiệp nên lưu bản sao chứng từ nộp thuế của cá nhân

Lưu cùng hồ sơ thuê để chứng minh chi phí là có thật – hợp pháp

Phải lập Bảng kê 01/TNDN

Trường hợp 2: Doanh nghiệp khai và nộp thuế thay

Phải ghi rõ trong hợp đồng

Thuế nộp thay được tính vào chi phí được trừ

Không phải lập Bảng kê 01/TNDN

Đây là điểm rất nhiều doanh nghiệp làm sai, dẫn đến bị loại cả tiền thuê lẫn tiền thuế nộp thay.

Về kế toán – cần hạch toán đúng bản chất

Tiền đặt cọc: hạch toán vào ký quỹ – ký cược, không phải chi phí

Tiền thuê trả theo kỳ: ghi nhận trực tiếp vào chi phí theo mục đích sử dụng

Tiền thuê trả trước nhiều kỳ: hạch toán chi phí trả trước, phân bổ dần

Một số vấn đề thực tế doanh nghiệp hay bỏ sót

Có cải tạo, xây dựng trên tài sản thuê → phải có giấy phép xây dựng

Chi phí điện, nước, vệ sinh…

Hóa đơn đứng tên cá nhân cho thuê → được tính chi phí nhưng không khấu trừ VAT

Chi phí lớn → nên đăng ký đồng hồ sang tên doanh nghiệp để:

Được khấu trừ VAT

Chi phí an toàn hơn khi quyết toán

Doanh nghiệp cho thuê lại tài sản đang thuê:

Phải xem hợp đồng gốc có cho phép không

Phát sinh nghĩa vụ thuế cho hoạt động cho thuê lại

KẾ TOÁN THIÊN PHÁT

Chia sẻ để làm đúng ngay từ đầu – tránh rủi ro về sau.